Duyệt quy hoạch 1/2000 thành phố Thủ Đức: 9 phân khu, cách tự tra
9 đồ án quy hoạch 1/2000 Thủ Đức được duyệt ngày 15/6/2025, phủ hơn 21.100 ha. Phần nào đã ban hành, phần nào còn chờ 1/500, cách tự tra thửa đất.
Duyệt quy hoạch 1/2000 thành phố Thủ Đức đã xong: ngày 15/6/2025, 9 quyết định cho 9 phân khu được ký, phủ hơn 21.100 ha. Bài tách phần đã ban hành, phần còn chờ, kèm bảng phân khu và checklist tự tra thửa đất.
Ảnh minh hoạ: Valeria Drozdova / Pexels
Trả lời ngắn: 9 đồ án phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được ban hành và công bố ngày 23/6/2025. Nhưng 1/2000 mới là khung. Ranh từng lô, chỉ tiêu xây dựng từng căn còn chờ quy hoạch chi tiết 1/500 và từng dự án.
Duyệt quy hoạch 1/2000 thành phố Thủ Đức đã xong chưa, ai duyệt?
Có hai tầng văn bản. Tầng trên là quy hoạch chung Thủ Đức đến năm 2040, do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 202/QĐ-TTg ngày 21/01/2025. Tầng dưới là 9 đồ án phân khu, cụ thể hoá quy hoạch chung đó.
Theo Cổng thông tin điện tử Chính phủ (chuyên trang TP.HCM) ngày 23/6/2025, 9 đồ án áp dụng cho 34 phường cũ, tức 12 phường sau sắp xếp. Tổng diện tích hơn 21.100 ha, dân số hơn 2,5 triệu người. Báo Công lý cùng ngày ghi 9 quyết định phê duyệt được ký ngày 15/6/2025.
| Nội dung | Cấp ban hành | Trạng thái |
|---|---|---|
| Quy hoạch chung Thủ Đức đến 2040 | Thủ tướng Chính phủ | Đã ban hành, QĐ 202/QĐ-TTg ngày 21/01/2025 |
| 9 đồ án phân khu tỷ lệ 1/2000 | UBND Thủ Đức thời điểm đó | Đã ban hành ngày 15/6/2025, công bố ngày 23/6/2025 |
| Điều chỉnh cục bộ Phân khu 1, khu vực Thủ Thiêm, khoảng 50,4 ha | UBND TP.HCM | Đã phê duyệt, báo Dân trí đưa tin ngày 12/3/2026 |
| Quy hoạch chi tiết 1/500 theo từng phường | UBND phường mới | Kế hoạch nêu tại lễ công bố, chưa thấy danh sách công bố đầy đủ |
| Thí điểm miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 01/01/2026 | Chưa rõ văn bản | Mới là định hướng nêu tại lễ công bố, chưa đối chiếu được văn bản thi hành |
Dòng cuối dễ bị hiểu nhầm nhất. Một câu phát biểu tại lễ công bố chưa phải quyết định. Trước khi xây, anh chị vẫn nên hỏi phường xem thửa đất của mình cần giấy phép hay không.
9 phân khu gồm những khu nào?
Mỗi phân khu có một chức năng chính. Biết thửa đất rơi vào phân khu nào là bước lọc đầu tiên. Số liệu theo công bố ngày 23/6/2025, do báo Công lý và Tuổi Trẻ đăng. Tên phường là tên cũ, trước 01/7/2025.
| Phân khu | Phường cũ chính | Diện tích (ha) | Dân số dự kiến | Chức năng chính |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Thủ Thiêm, An Lợi Đông, Thảo Điền, một phần An Khánh, An Phú | 1.807 | 332.500 | Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm |
| 2 | Hiệp Bình Chánh, một phần Linh Đông, Trường Thọ, Hiệp Bình Phước, Tam Phú, Tam Bình | 2.042 | 270.000 | Trung tâm đô thị mới Trường Thọ |
| 3 | Linh Tây, Linh Chiểu, Bình Thọ, Linh Trung, Bình Chiểu, Linh Xuân và một phần phường lân cận | 2.468 | 440.000 | Khu Đại học Quốc gia TP.HCM |
| 4 | Long Bình, một phần Tân Phú, Long Thạnh Mỹ | 2.945 | 280.442 | Công viên lịch sử - văn hoá dân tộc, du lịch sinh thái |
| 5 | Long Phước, một phần Trường Thạnh, Long Trường | 3.425 | 210.000 | Đô thị tri thức gắn với viện, trường |
| 6 | Một phần Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái, Bình Trưng Đông, Phú Hữu | 1.587 | 127.500 | Dịch vụ cảng, công nghiệp, logistics |
| 7 | Bình Trưng Tây và một phần nhiều phường dọc cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây | 1.748 | 300.000 | Đô thị hỗn hợp dọc cao tốc và đường Võ Chí Công |
| 8 | Phước Long A, Phước Long B, Phước Bình, một phần An Phú, Tăng Nhơn Phú B, Phú Hữu | 1.195 | 248.000 | Khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc, công viên |
| 9 | Hiệp Phú, Tăng Nhơn Phú A, Tăng Nhơn Phú B và một phần phường lân cận | 2.222 | 345.000 | Chỉnh trang khu dân cư hiện hữu, khu phức hợp dọc trục giao thông |
Phân khu 9 có điểm riêng. Đây chủ yếu là khu dân cư đang ở, định hướng chỉnh trang chứ không xây mới hoàn toàn. Người có nhà trong hẻm ở đây nên hỏi kỹ lộ giới hẻm và chỉ giới xây dựng, vì chỉnh trang thường chạm tới nhà dân ở chính hai chỗ này.
Thủ Đức không còn là đơn vị hành chính riêng, quy hoạch còn giá trị không?
Còn. Từ 01/7/2025, chính quyền địa phương chỉ còn hai cấp: tỉnh, thành và xã, phường. Thủ Đức thôi là một đơn vị hành chính riêng, khu vực này giờ gồm các phường trực thuộc TP.HCM. Tên đồ án vẫn giữ như lúc phê duyệt. Nội dung đã duyệt không mất hiệu lực chỉ vì đổi tên đơn vị.
Việc quản lý chuyển về UBND các phường mới và các sở của TP.HCM. Ví dụ ở Thủ Thiêm, UBND phường An Khánh được giao công bố đồ án điều chỉnh và lập kế hoạch triển khai, theo báo Dân trí ngày 12/3/2026. Khi đi hỏi, anh chị cần biết thửa đất thuộc phường mới nào, không chỉ phường cũ.
Thủ Thiêm đã được điều chỉnh những gì?
Phần điều chỉnh khoảng 50,4 ha, giới hạn bởi các đường Nguyễn Cơ Thạch, Tố Hữu và Mai Chí Thọ. Khu này bố trí Trung tâm chính trị - hành chính, Cung Thiếu nhi và Nhà hát - Trung tâm biểu diễn - Hội nghị. Sàn có tin liên quan về việc giao 4 lô đất Thủ Thiêm để thanh toán hợp đồng BT cầu Ba Son và kế hoạch đấu giá 5 lô đất cùng 3.790 căn hộ ở Thủ Thiêm.
Bài học từ Thủ Thiêm: đồ án 1/2000 duyệt tháng 6/2025, chưa đầy một năm đã có điều chỉnh cục bộ. Bản đồ anh chị xem hôm nay có thể không phải bản mới nhất.
Tự tra quy hoạch thửa đất của mình ở đâu, hỏi gì?
Đọc báo chỉ biết khung chung. Muốn biết lô đất cụ thể dính gì, phải tự tra. Làm theo thứ tự:
- Lấy số tờ, số thửa trên giấy chứng nhận. Chưa có giấy thì ghi địa chỉ và đánh dấu vị trí trên bản đồ.
- Xác định phường cũ, rồi đối chiếu sang phường mới sau ngày 01/7/2025.
- Dò bảng trên để biết thửa đất thuộc phân khu nào.
- Xem bản đồ trên cổng tra cứu thông tin quy hoạch của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM. Kiểm tra lớp bản đồ đã cập nhật đồ án tháng 6/2025 và phần điều chỉnh năm 2026 chưa.
- Đến UBND phường nơi có đất hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công phường, nộp đề nghị cung cấp thông tin quy hoạch để có câu trả lời bằng văn bản.
Checklist câu hỏi mang theo
- Thửa đất thuộc phân khu nào, chức năng ô đất là gì: đất ở, cây xanh, giao thông, công trình công cộng hay hỗn hợp?
- Thửa đất có nằm trong lộ giới đường dự kiến hoặc phần mở rộng hẻm không?
- Khu này đã có quy hoạch chi tiết 1/500 chưa? Chưa thì đã có kế hoạch lập chưa?
- Ô đất có thuộc phần vừa điều chỉnh cục bộ không, như khu Thủ Thiêm?
- Đã có thông báo thu hồi đất, kiểm đếm hay chủ trương đầu tư dự án nào trùng thửa đất chưa?
- Xây mới hoặc sửa nhà ở đây có cần giấy phép xây dựng không, chỉ tiêu tầng cao và mật độ ra sao?
Ghi lại tên người trả lời và ngày hỏi. Câu trả lời miệng chỉ để tham khảo. Trước khi đặt cọc, nên có văn bản.
Có tên trong quy hoạch khác gì có dự án?
Ô đất tô màu cây xanh hay trường học trên bản đồ 1/2000 chưa có nghĩa sắp bị thu hồi. Để thành dự án còn cần kế hoạch sử dụng đất, vốn và quyết định thu hồi. Khoảng chờ này có thể kéo dài nhiều năm. Các bài báo đã đọc không nêu tổng vốn hay mốc thời gian cho từng phân khu.
Trong thời gian chờ, người đang sử dụng đất vẫn được dùng theo mục đích hiện có theo Luật Đất đai 2024. Nhưng xây mới, cải tạo, chuyển mục đích có thể bị giới hạn tuỳ trường hợp. Ngân hàng cũng xem thông tin quy hoạch khi định giá tài sản thế chấp.
Vì vậy đất dính quy hoạch chưa triển khai vẫn có người mua. Họ trừ rủi ro thu hồi và thời gian chờ vào giá trả. Đất vẫn bán được, chỉ khó bán đúng giá chủ mong muốn.
Dữ liệu từ sàn: tin rao TP.HCM đang hiện
Sáng 14/11/2026, sàn có 1.461 tin đang hiện tại Hồ Chí Minh: 663 tin bán nhà riêng, 269 tin bán đất, 217 tin nhà mặt phố, 123 tin căn hộ. Cách đo: đếm tin đang hiện trên muanhadattot.com từ bản sao cơ sở dữ liệu sáng cùng ngày.
Trong nhóm năm khu nhiều tin nhất theo nhãn khu vực chủ tin chọn có Gò Vấp 109 tin, Tân Bình 105, Bình Thạnh 82, Bình Chánh 78. Khu Thủ Đức không nằm trong nhóm này, dữ liệu hôm nay chưa tách số riêng. Sàn không xác nhận quy hoạch của từng tin. Pháp lý trên tin là chủ tin ghi, anh chị vẫn cần tự tra theo checklist trên.
Câu hỏi thường gặp
Quy hoạch 1/2000 khác quy hoạch 1/500 thế nào?
Bản 1/2000 chia khu chức năng, mạng đường chính và chỉ tiêu chung cho từng ô lớn. Bản 1/500 đi tới từng lô, từng công trình. Muốn biết chính xác căn nhà được xây mấy tầng thì thường phải tra bản 1/500, nếu khu đó đã có.
Đi tra thì dùng tên phường cũ hay phường mới?
Đồ án dùng tên phường cũ. Nơi nộp hồ sơ và nơi hỏi là phường mới sau ngày 01/7/2025. Nên mang theo cả hai tên để đối chiếu.
Đất thuộc phân khu chỉnh trang có bị giải toả không?
Đồ án không nói giải toả toàn bộ. Phần bị ảnh hưởng thường là lộ giới đường, hẻm mở rộng hoặc ô đất đổi sang chức năng công cộng. Muốn biết thửa của mình thì phải hỏi phường bằng văn bản.
Tóm lại, 9 đồ án phân khu khu vực Thủ Đức đã ban hành từ tháng 6/2025, Thủ Thiêm đã điều chỉnh cục bộ năm 2026. Lộ giới, tầng cao, thu hồi hay không của từng thửa còn nằm ở 1/500 và từng dự án. Trước khi xuống tiền, anh chị nên cầm checklist trên đi hỏi phường và xin văn bản. Bài tổng hợp từ báo chí chính thống, chưa đối chiếu toàn văn từng quyết định.
Người mua xem tin nhà đất bán tại Hồ Chí Minh và hỏi từng tin theo checklist trên. Người bán muốn đưa tin lên: Sàn cho đăng miễn phí 1 tin tại trang đăng tin.
Bài viết: anh Thắng — admin sàn Muanhadattot.com
