Vợ chồng trẻ mua nhà: những điểm pháp lý phải nắm

Nếu mua nhà trong thời kỳ hôn nhân, mặc định đó là tài sản chung, dù sổ chỉ ghi tên một người. Muốn khác đi phải có văn bản thỏa thuận. Đây là điểm khiến nhiều đôi vợ chồng trẻ mất quyền lợi khi vay, khi bán hoặc khi tranh chấp.

Ghi tên ai trên sổ: câu hỏi phải chốt trước khi đặt cọc

Tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung của vợ chồng. Sổ ghi một tên không làm mất phần của người kia, nhưng gây rắc rối thực tế: khi bán, bên mua và công chứng viên vẫn yêu cầu cả hai vợ chồng ký.

Ngược lại, nếu tiền mua nhà đến từ tài sản riêng — cha mẹ cho riêng, tài sản có trước hôn nhân — mà không lập văn bản thỏa thuận và không chứng minh được dòng tiền, phần đó rất dễ bị coi là tài sản chung.

Việc nên làm: giữ nguyên chứng từ chuyển khoản từ tài khoản của người được cho, kèm văn bản tặng cho có công chứng. Rút tiền mặt rồi nộp lại là cách nhanh nhất để xóa dấu vết nguồn tiền.

Ba luật đang chi phối giao dịch của bạn

Từ 01/8/2024, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng có hiệu lực. Ba điểm ảnh hưởng trực tiếp tới người mua lần đầu:

• Chuyển nhượng nhà đất của cá nhân bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
• Mua nhà hình thành trong tương lai: chủ đầu tư phải có văn bản của cơ quan quản lý nhà ở xác nhận đủ điều kiện bán, và bảo lãnh của ngân hàng.
• Thanh toán mua nhà dự án được chia theo tiến độ, không được thu trước quá tỷ lệ luật cho phép trước khi bàn giao.

Nếu bên bán không xuất trình được văn bản đủ điều kiện bán, đừng ký bất cứ giấy nào tên là "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng". Loại giấy này không được luật bảo vệ như hợp đồng mua bán.

Kiểm tra nhà riêng và đất thổ cư: bốn thứ dễ bỏ sót

Nhóm tin bán nhà riêng và bán đất chiếm phần lớn nguồn hàng trên sàn — riêng hai loại này đã hơn 2.400 tin trong tổng số 3.760 tin đang còn hiệu lực. Đây cũng là nhóm có rủi ro pháp lý phân tán nhất, vì mỗi thửa một tình trạng.

• Quy hoạch: xin thông tin quy hoạch tại UBND xã/phường nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Đừng tin ảnh chụp bản đồ do môi giới gửi.
• Ranh và diện tích thực: đo lại, đối chiếu sơ đồ trên sổ. Chênh lệch do lấn chiếm sẽ chặn hồ sơ sang tên.
• Thế chấp: tra tại Văn phòng đăng ký đất đai. Sổ sạch bề ngoài vẫn có thể đang thế chấp.
• Nhà xây sai phép: phần diện tích chưa hoàn công không được tính vào giá trị thẩm định khi vay.

Vay ngân hàng: con số quyết định là dòng tiền, không phải lãi suất

Nhiều cặp vợ chồng chọn khoản vay theo lãi suất ưu đãi năm đầu, rồi hụt hơi từ năm thứ hai khi lãi thả nổi. Cách tính ngược an toàn hơn: lấy tổng thu nhập hai người, trừ chi phí sống thực tế 12 tháng gần nhất, phần dư mới là khả năng trả nợ.

Nếu tiền trả nợ hằng tháng vượt quá một nửa phần dư đó, khoản vay đang quá sức. Hỏi ngân hàng đúng một câu: "Lãi suất sau ưu đãi được tính theo công thức nào, biên độ bao nhiêu?" Câu trả lời phải nằm trong hợp đồng, không phải trong lời tư vấn.

Checklist hồ sơ sang tên

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng hoặc chứng thực.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (bản gốc).
• CCCD của cả hai vợ chồng bên mua và bên bán.
• Giấy đăng ký kết hôn của cả hai bên — giấy bị quên nhiều nhất.
• Nếu bên bán độc thân: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân còn hiệu lực.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
• Đơn đăng ký biến động đất đai theo mẫu.

Nơi nộp: Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã nơi có bất động sản, hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Không còn cấp trung gian giữa tỉnh và xã, nên hãy hỏi trước bộ phận tiếp nhận về mẫu đơn hiện hành để tránh phải đi lại lần hai.

Lỗi khiến hồ sơ bị trả về nhiều nhất: thông tin nhân thân trên sổ cũ không khớp CCCD mới, hoặc thiếu chữ ký của vợ/chồng bên bán. Cả hai đều xử lý được trước khi ký công chứng, nếu kiểm tra sớm.

Nên bắt đầu từ đâu

Chốt trước ba việc: nguồn tiền và cách ghi nhận, khả năng trả nợ theo dòng tiền thật, tình trạng pháp lý của thửa đất. Xong ba việc đó mới đi xem nhà, vì lúc đó bạn đã biết mình được phép trả tới đâu và loại nhà nào loại khỏi danh sách. Có thể tham khảo các tin nhà đất bán đang rao để khoanh vùng khu vực trước khi đặt lịch xem trực tiếp.

Nội dung mang tính tham khảo. Hồ sơ cụ thể nên hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

Chỉ ghi tên chồng trên sổ có được không?

Được, nhưng nếu mua trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn là tài sản chung. Khi bán hoặc thế chấp, công chứng viên và ngân hàng vẫn yêu cầu cả hai vợ chồng ký.

Cha mẹ cho tiền mua nhà thì có phải tài sản chung không?

Tùy cách cho và cách chứng minh. Nếu có văn bản tặng cho riêng và dòng tiền chuyển khoản rõ ràng, phần đó có cơ sở được xác định là tài sản riêng. Không giấy tờ thì rất khó tách bạch.

Mua căn hộ chưa bàn giao cần xem giấy tờ gì?

Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, và thư bảo lãnh của ngân hàng. Thiếu một trong hai thì chưa nên xuống tiền.